Ketika suatu perusahaan ingin membandingkan suatu proposal investasi atau proyek, mereka akan melakukan estimasi untuk cash flow masa depan dengan melihatnya pada saat ini. Internal rate of return atau IRR adalah perhitungan untuk melihat seperti apa prospek sebuah investasi atau proyek. IRR proyek yang tinggi dianggap lebih menguntungkan. Lalu, bagaimana cara menghitung IRR? Berikut ini invesnesia berikan materi internal rate of return (IRR) secara lengkap.
Pengertian Internal Rate of Return (IRR)
Apa itu internal rate of return (IRR)? Dalam proposal investasi, tingkat pengembalian internal atau internal rate of return adalah tingkat diskonto (discount rate) untuk penyesuaian nilai sekarang (present value) dari eskpektasi arus kas di masa depan dan arus kas keluar di awal (initial cash outflows/ICO).
Pengertian internal rate of return (IRR) juga dijelaskan oleh para ahli. Seperti yang diungkapkan oleh Brigham dan Houston (2013) bahwa  IRR adalah tingkat diskonto yang memaksa nilai saat ini (present value/PV) dari arus kas masuk sama dengan biaya (cost).
Dengan kata lain, IRR akan membuat PV dari suatu proyek menjadi nol. Sementara itu, IRR akan melihat pada tingkat pengembalian tahunan dari suatu proyek atau investasi. Sebagai contoh, ketika investasi awal sebuah proyek memiliki IRR sebesar 20%, itu artinya tingkat pertumbuhan tahunan gabungan sama dengan 20%. Ini merupakan bentuk estimasi untuk sebuah proyek.
Fungsi dan Tujuan Internal Rate of Return (IRR)
Pada dasarnya, internal rate of return adalah indikator dalam analisis keuangan untuk menentukan profitabilitas suatu proyek atau investasi. Dengan kata lain, tujuan IRR adalah untuk melihat apakah sebuah proyek akan menguntungkan atau tidak ketika dijalankan. Ingatlah bahwa perhitungan IRR merupakan bentuk estimasi untuk sebuah proposal proyek.
Hubungan IRR dan NPV
IRR dan net present value (NPV) merupakan beberapa alternatif dalam memperkirakan profitabilitas suatu proyek dan investasi. IRR dan NPV sama-sama menjadi teknik dalam capital budgeting; sedangkan teknik lainnya yaitu payback period.
Perhitungan IRR dan NPV menggunakan pendekatan rumus yang sama. Perlu dicatat bahwa IRR adalah estimasi atau perkiraan nilai sebuah investasi atau proyek dan bukan nilai sebenarnya. Begitu juga dengan NPV yang mengadopsi pendekatan estimasi.
Nilai internal rate of return (IRR) yang tinggi akan menjelaskan bahwa sebuah proyek akan profitable jika dilanjutkan. Sebaliknya, IRR yang rendah atau lebih kecil dari biaya investasi awal akan menunjukkan prospek buruk (tidak menguntungkan) pada sebuah proyek.
Dalam beberapa kasus, setiap proyek yang masuk akan memperhitungkan IRR. Setiap proyek biasanya akan dibedakan berdasarkan karakteristik tertentu. Ketika sejumlah proyek atau investasi memiliki sektor atau karakteristik serupa, itu kemudian akan dibandingkan satu sama lain dengan menghitung IRR. Nilai IRR proyek yang lebih tinggi akan lebih dipertimbangkan.
Hubungan IRR dan WACC
WACC adalah singkatan dari weighted average cost of capital. Ini merupakan biaya modal secara rata-rata dari berbagai sumber modal (ekuitas dan utang). WACC yang digunakan oleh perusahaan bersamaan dengan IRR dalam melihat prospek dan profitabilitas sebuah investasi atau proyek. Nilai IRR biasanya akan relatif tinggi dan memungkinkan pencapaian NPV sama dengan 0. Nilai IRR di atas WACC akan menjadi pertimbangan utama dari perusahaan.
Rumus Internal Rate of Return
Cara menghitung internal rate of return atau rumus IRR adalah nilai saat ini dari arus kas bersih dikurangi arus kas keluar awal atau initial cash outflow (ICO). Formula IRR dapat dilihat sebagai berikut (Horne dan Wachowicz, 2009).
ICO = (CF1 / (1 + IRR)^1) + (CF2 / (1 + IRR)^2) + …. + (CFn / (1 + IRR)^n)
Keterangan:
- ICO = initial cash outflow (arus kas keluar di awal)
- CF1 = cash flow periode ke-1
- CF2 = cash flow periode ke-2
- CFn = cash flow pada tahun n
- n = periode investasi atau proyek
Menurut Brigham dan Houstin (2013), untuk menghitung IRR, pendakatan yang digunakan sama dengan NPV dengan mengubah r menjad IRR dan menetapkan bahwa NPV = 0. Persamaan ini akan memaksa NPV sama dengan nol. Berikut perbandingan rumus NPV dan IRR.
Rumus NPV = CF0 + [(CF1 / (1 + r)^1) + (CF2 / (1 + r)^2) + …. + (CFn / (1 + r)^n)]
Rumus IRR adalah 0 = CF0 + [(CF1 / (1 + IRR)^1) + (CF2 / (1 + IRR)^2) + …. + (CFn / (1 + IRR)^n)]
Keterangan:
- CF0 = pengeluaran investasi awal. Ini akan hihitung sebagai nilai negatif karena terjadi arus kas keluar (cash outflow).
Contoh Soal dan Cara Menghitung IRR di Excel
IRR adalah perkiraaan tentang prospek dari suatu investasi: apakah profitable atau tidak. Nilai biasanya belum diketahui di awal dan bisa saja tidak terhingga. Berikut ini contoh soal (kasus) dan cara menghitung IRR.
Diketahui sebuah proyek investasi membutuhkan biaya modal 200 juta untuk beli aset dan biaya modal atau WACC sebesar 10%. Manajemen perusahaan memperkirakan usia aset hanya 3 tahun. Perkiraan arus kas setiap tahun adalah 100 juta.
Diketahui:
- investasi awal = 200 juta
- rate = 10%
- CF1 = 100 juta; CF2 = 100 juta; dan CF3 = 100 juta
Untuk perhitungan IRR lebih cepat dan mudah, Anda dapat menggunakan excel.
Cara mencari nilai IRR di excel adalah IRR(arus kas dari tahun 0 sampai tahun terakhir yaitu 3). Setelah itu Anda dapat menekan enter.
Coba Anda perhatikan tampilan perhitungan IRR dan NPV di atas. Dengan asumsi rate = 10%, nilai NPV adalah 48.685.199.
Ingatlah bahwa asumsi dari perhitungan IRR adalah menetapkan NPV sama dengan 0. Jadi, jika nilai NPV 48.685.199 dijadikan 0, maka nilai IRR = 23,38%. Coba lihat asumsi tampilan excel berikut ini.
Ketika rate diubah menjadi 23,38% atau dengan desimal lebih banyak sekitar 23,375193%, maka NPV akan bernilai sama dengan 0.
Kelebihan dan Kekurangan Interest Rate of Return
Kelebihan IRR adalah sebuah metrik yang ideal untuk menganalisis sebuah proyek dengan melakukan perbandingan tingkat pengembalian secara tahunan dari waktu ke waktu. Sementara itu, kekurangan IRR adalah tidak dapat memberikan gambaran terkait laba atas investasi awal secara riil. Sebagai contoh, nilai IRR 23,38% tidak menjelaskan apapun terkait laba atas investasi awal. Ingatlah bahwa sama dengan NPV, IRR juga bertumpu pada asumsi atau estimasi yang menganggap arus kas masa depan bernilai positif.
Penggunaan IRR secara eksklusif bisa jadi akan menghasilkan keputusan investasi yang buruk jika tidak bijaksana dalam membandingkan antar proyek, terlebih jika setiap proyek memiliki durasi yang berbeda. Misalnya, jika proyek A memberikan IRR 25% dalam periode dua tahun, dan proyek B memiliki IRR 23,38% dalam periode tiga tahun, keputusan hanya berdasarkan IRR saja mungkin tidak menjadi pilihan bijaksana.
Biasanya, analis keuangan akan mempertimbangkan penggunaan MIRR sebagai alternatif perhitungan yang lebih akurat.
Semua Hal Penting tentang IRR (Internal Rate of Return)
Internal Rate of Return (IRR) adalah metode analisis keuangan yang digunakan untuk mengevaluasi tingkat pengembalian internal dari suatu proyek investasi atau keputusan bisnis. IRR adalah tingkat diskonto yang membuat nilai sekarang dari aliran kas yang diharapkan sama dengan investasi awal. Berikut adalah poin-poin penting tentang Internal Rate of Return (IRR):
1. Definisi IRR
IRR adalah tingkat pengembalian internal yang diharapkan dari suatu proyek atau investasi yang menghasilkan nilai sekarang dari aliran kas yang diharapkan sama dengan investasi awal.
2. TVM (Time Value of Money)
Seperti halnya Net Present Value (NPV), IRR mencerminkan konsep bahwa uang di masa depan kurang bernilai daripada uang di masa sekarang. Ini adalah alat yang berguna untuk memperhitungkan nilai waktu uang dalam pengambilan keputusan investasi.
3. Komponen IRR
IRR terdiri dari beberapa komponen, termasuk aliran kas bersih dari proyek atau investasi, investasi awal, dan tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan.
4. Perhitungan IRR
IRR dihitung sebagai tingkat diskonto yang menghasilkan NPV sama dengan nol. Dalam istilah matematis, IRR adalah tingkat yang memenuhi rumus berikut:
NPV = Σ [(Cash Flow / (1 + IRR)^t] – Investasi Awal = 0
- NPV adalah Net Present Value.
- Cash Flow adalah aliran kas bersih pada periode waktu tertentu (t).
- IRR adalah tingkat pengembalian internal.
- Investasi Awal adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk proyek pada awalnya.
- Σ menunjukkan jumlah dari seluruh periode waktu.
Atau juga dapat menggunakan pendekatan dari Horne dan Wachowicz (2009), yaitu ICO = (CF1 / (1 + IRR)^1) + (CF2 / (1 + IRR)^2) + …. + (CFn / (1 + IRR)^n).
5. Keputusan Investasi dengan IRR
Dalam pengambilan keputusan investasi, proyek dengan tingkat pengembalian internal (IRR) yang lebih tinggi daripada tingkat diskonto yang digunakan biasanya dianggap menguntungkan.
6. Perbandingan dengan Tingkat Diskonto
IRR digunakan untuk membandingkan tingkat pengembalian yang dihasilkan oleh proyek dengan tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan. Jika IRR lebih tinggi dari tingkat diskonto, proyek dianggap menguntungkan.
7. Pentingnya Asumsi
Seperti NPV, IRR juga rentan terhadap asumsi yang digunakan dalam perhitungan. Hasil IRR dapat bervariasi tergantung pada asumsi-asumsi tersebut.
8. Kelebihan IRR
Salah satu kelebihan IRR adalah bahwa ia memberikan tingkat pengembalian yang langsung terukur dari proyek atau investasi, yang mempermudah perbandingan dengan tingkat pengembalian yang diharapkan atau tingkat diskonto.
9. Kriteria Pengambilan Keputusan
Dalam banyak kasus, perusahaan akan menggunakan ambang IRR tertentu sebagai kriteria untuk memutuskan apakah suatu proyek harus diterima atau ditolak. Jika IRR lebih besar dari ambang tersebut, proyek diterima; jika kurang, proyek ditolak.
10. Keterbatasan IRR
IRR mungkin tidak memberikan gambaran yang lengkap jika terdapat aliran kas non-konvensional (misalnya, perubahan tanda positif ke negatif dan sebaliknya) dalam proyek. Dalam kasus seperti itu, IRR dapat menghasilkan beberapa tingkat pengembalian, dan interpretasinya menjadi lebih rumit.
11. Kombinasi dengan NPV
Sering kali, IRR digunakan bersama dengan NPV dalam analisis investasi. Kombinasi kedua metode ini dapat memberikan informasi yang lebih lengkap tentang kelayakan proyek.
Simpulan
Internal rate of return atau IRR adalah metrik untuk mengukur dan membandingkan prospek profitabilitas setiap proyek atau investasi. Dalam mengambil kebijakan penganggaran modal (capital budgeting), perhitungan dengan IRR dapat menjadi alternatif, selain juga NPV, payback period, termasuk IRR yang dimodifikasi alias MIRR.
Hanya bertumpu pada IRR memang tidaklah bijak. Itulah sebabnya penilaian sebuah proyek harus didasarkan pada karakteristik tertentu sehingga diperoleh hasil yang lebih akurat. Tidak ada perhitungan yang benar-benar akurat, apalagi berbicara arus kas masa depan yang tidak seorang pun bisa menjamin. Namun, perhitungan IRR bisa dijadikan sebagai pertimbangan.